Loyers impayés : Huissier de justice, agence de recouvrement ou cessionnaire?

Les propriétaires d’immeubles à revenus ont la chance d’opérer une entreprise dans laquelle leurs clients paient leurs factures au premier jour de chaque mois. Toutefois, lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer à la date prévue, cela peut occasionner des conflits, du stress, voire des problèmes financiers et juridiques. Quelle est la meilleure approche pour récupérer des loyers impayés suite à une décision favorable de la Régie du logement? Analyser et comparer les trois solutions suivantes : huissier de justice, agence de recouvrement ou cessionnaire.

 

LE CAS D’ALEXANDRE

Alexandre est propriétaire d’un immeuble à revenus de 6 logements à Montréal. La semaine dernière, il a reçu sa décision de la Régie du logement qui ordonne à un de ses anciens locataires de lui payer la somme de 2 500$, plus les intérêts et les frais de justice.

 

Victoire!

Après plusieurs mois de stress financier et d’ennuis, justice lui a été rendue!

Ou est-ce réellement le cas?

 

Alexandre appelle Guillaume, son ancien locataire, et lui demande quand il compte lui transmettre un chèque pour payer sa dette. Guillaume lui répond : « Je te paierai jamais une cr*** de cenne » et il lui raccroche la ligne au nez.

Fâché et insulté, Alexandre est instantanément animé par la volonté de faire payer son ancien locataire. Il en parle à son entourage et plusieurs conseils lui sont donnés :

• Appelle une agence de recouvrement
• Vends ton jugement à un cessionnaire
• Fais exécuter ta décision de la Régie du Logement avec un huissier de justice

 

Quel professionnel choisir?

AGENCES DE RECOUVREMENT

Les agences de recouvrement ont un modèle d’affaires basé sur une commission de perception. S’ils réussissent à percevoir des sommes d’argent, ils se paieront un pourcentage gourmand sur les sommes récupérées (par exemple, 25%).

De plus, les agents de recouvrement n’ont aucun réel pouvoir de forcer votre débiteur à payer et ils ne cogneront pas à sa porte comme un huissier de justice. Leurs méthodes de communication privilégiées sont le téléphone et le courriel. Tout ce que les agences de recouvrement peuvent faire, c’est demander, faire des suivis, harceler et élaborer des stratégies de perception qui ont beaucoup de limites quant à leur efficacité.

L’avantage, c’est que les frais sont peu élevés (exemple : frais d’adhésion ou d’abonnement) ou même inexistants.

Toutefois, il faut être patient puisque cela peut prendre des mois avant d’avoir des résultats. Aussi, il faut être conscient qu’on doit renoncer à un pourcentage considérable de la dette due.

 

CESSIONNAIRES (SOCIÉTÉS QUI ACHÈTENT DES JUGEMENTS)

Les sociétés qui achètent les jugements, les cessionnaires, vont d’abord évaluer votre jugement en fonction de plusieurs critères. Par la suite, ils vous transmettront une offre en dollars en fonction de la probabilité de succès de leurs démarches de perception. C’est une cession de droits résultant d’un jugement.

Autrement dit, ils vous font un chèque et achètent votre créance. C’est un risque qu’ils prennent. Par exemple, pour un jugement de 2500,00$, ils pourraient vous offrir 0.30$ par dollar, c’est-à-dire 750,00$. Dès que la transaction est effectuée, vous perdez les droits liés au recouvrement de votre jugement et encaissez tout simplement le montant payé par la société.

L’avantage, c’est que vous vous débarrassez d’un problème et vous encaissez un montant, le tout très rapidement.

L’inconvénient principal, c’est que vous devrez renoncer à un pourcentage très important de votre créance. Enfin, pensez-vous que vous aurez le sentiment d’avoir obtenu justice avec cette méthode?

 

HUISSIERS DE JUSTICE

L’utilisation des services d’une firme d’huissiers de justice est la seule manière de récupérer 100% de la créance qui vous est due (en capital, en intérêts et en frais de justice). Si une saisie fonctionne et que l’ensemble de la dette est acquittée par le débiteur, c’est ce dernier et non le créancier qui paie les honoraires de l’huissier. Alternativement, si la saisie ne fonctionne pas, c’est le créancier qui devra payer les honoraires de l’huissier.

L’huissier de justice a le pouvoir exclusif de saisir les actifs de votre débiteur.

De plus, aucune attente n’est nécessaire; dès que votre jugement est exécutoire (souvent 30 jours après la date du jugement), votre huissier entamera immédiatement les démarches pour saisir les actifs de votre débiteur.

Autre avantage : le débiteur n’a pas le choix de collaborer avec l’huissier de justice, qui peut utiliser toute la force nécessaire en sa qualité d’officier de justice sous l’autorité du tribunal.

Il faut toutefois être conscient que des recours existent pour le débiteur : faillites, propositions de consommateur, rétractations de jugements, oppositions à la saisie. Dans ces cas, l’huissier pourrait être tenu de suspendre ses démarches de saisie.

Les méthodes de saisie qui fonctionnent souvent le mieux pour des décisions de la Régie du logement :

1. Saisie de revenus (si le débiteur a un bon emploi stable);
2. Saisie de comptes bancaires;
3. Saisie de biens meubles.

Le succès d’une saisie dépend grandement de l’exactitude et de la précision des renseignements disponibles à propos des actifs du débiteur. Par exemple, pour une saisie de revenus, il faut connaître au minimum l’employeur du débiteur et son adresse personnelle. L’huissier de justice pourra aider à recueillir ces informations si elles sont manquantes.

 

QUELLE SOLUTION CHOISIR?

Enfin, dépendamment des désirs et de l’agenda d’Alexandre, l’un ou l’autre de ces choix peut être une bonne solution. Ce sera ultimement à lui de décider.

Toutefois, Alexandre réalise ce qui suit :

• Il a déjà travaillé très fort pour obtenir sa décision de la Régie du logement.
• Il n’a pas envie de faire de compromis ni de céder une part de ses droits à un tiers.
• Il croit au bon fonctionnement du système judiciaire.
• Il croit que les gens de bonne foi sont récompensés.
• Il croit que les gens de mauvaise foi se font toujours rattraper.

Alexandre décide finalement de contacter une firme d’huissiers de justice pour saisir le salaire de son débiteur.

 

Parce qu’après tout, ce n’est pas toujours uniquement une question d’argent.

 

C’est une question de principe.

 

pour découvrir comment Valade et associés peut vous aider.

 

 

Par Charles Valade, huissier de justice, B.Sc. Act.,

Directeur chez Valade et associés, Huissiers de justice